时代中国金牛项目牺牲了商业,部分住宅

氢地产新媒体获悉，截止目前，时代中国位于成都金牛区的新项目已获得两张建设工程规划许可证，囊括项目约57亩全部土地。

而从总平图可见，项目规划呈现以下特点：位于项目中部的商业被“潜藏”于高层办公建筑及住宅之中，可以说“牺牲”了商业成就了办公楼栋，而位于项目中部的住宅，视野却同样可能受到限制。

来看相关情况。时代中国方面于年3月获得金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组约57.5亩土地，容积率3.3，土地用途：商业服务业设施用地（兼容二类住宅用地），建筑密度：不大于45%，起始楼面地价：元/平米，成交楼面价元/平米，溢价率36.93%。

年12月、年6月下旬，成都市时代云泰房地产开发有限公司（以下简称时代云泰）获得两张建设工程规划许可证。从股权结构来看，时代云泰由时代中国方面控股70%，由中建信托持股30%。同时，股权出质信息显示，时代方面向中建信托出质的股权数额为12.25亿元。

项目的两张总平面图显示，时代中国金牛项目一期主要由住宅构成，二期主要由商办构成。

其中，一期面积约30.73亩，地上建筑面积约6.53万平米，含住宅约6.27万平米，住宅占地上计容建筑面积99.73%，可见一期主要产品为住宅；二期面积约26.78亩，地上计容建筑面积约6.44万平米，含办公约4.94万平米，含商业1.37万平米，可见二期主要以商办为主，以办公面积最大。

在整个项目的楼栋布局上，氢地产新媒体发现，项目一、二期相连而成，相互过渡，邻近八一路一侧的为住宅部分，邻近金牛大道一侧的为办公部分。

其中，住宅部分主要由6栋建筑构成，1、2、3栋邻近八一路，楼层高度31F，靠近项目中部为4、5、6栋，楼层高度为23F。商办部分与住宅相连，靠近4、5、6栋建筑的为商业部分，主要由2-3F层高的商业构成，而9栋（邻近金牛大道，23F，办公）、8栋（邻近规划道路，29F，办公）位于项目外侧。

整体来看，时代中国金牛项目的楼栋层高（从金牛大道向八一路）如此排列：23F办公（含另一侧29F办公）、2-3F商业、23F住宅、31F住宅。

以此来看，商业部分成为项目中间的一块“盆地”，而办公楼栋获得了较好的临主路、视野好等优势。住宅部分，临近八一路的31F住宅为整个项目最高楼栋，应该说视野是最佳的，不过，项目中部的23F住宅部分，往八一路方向看，视野被遮挡，往金牛大道看，有同样高度的23F办公楼，视野同样难以超越……

因此，显而易见的是，项目的办公楼栋占据了项目交通等方面的核心资源，办公部分对于该项目极为重要；商业部分体量相对较小，未来较难从外部获取资源，更多可能将从项目内部获取人流等，发展空间相对不大；住宅部分有得有失，临路楼栋视野好，位于项目中部的住宅，视野相对不佳，由于住宅部分的体量仅30亩左右，容积率3.3，呈现的中庭景观的尺度可能相对较小。

综上，时代中国金牛项目拿地已经一年多了，项目方尚未公布案名等相关情况，从目前的项目规划情况来看，商业的“盆地”处境、部分住宅的视野问题、市场普遍存在的办公类产品难去化现状，可能都将意味着项目的未来前景。与此同时，时代中国在成都市场并无代表作品，其品牌相对较为弱势，各种因素之下，此类项目到底如何破局，值得业界